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Im Beitrag "Rechtsanwaltsversorger Hessen: Viel Lärm um wenig" ordnet dpn die Thematik Transamerica Pyramid Center in den Kontext institutioneller Kapitalanlage ein. dpn ist ein führendes Fachmedium für institutionelle Kapitalanlage und betriebliche Altersvorsorge und gehört zur F.A.Z.-Gruppe. 

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09. März 2026

Die Investition des Versorgungswerks in das Transamerica Pyramid Center in San Francisco ist zuletzt Gegenstand von Presseberichten gewesen. Wir nehmen dies zum Anlass, die Hintergründe des Investments, den Entscheidungsprozess sowie die weitere Entwicklung des Projekts transparent darzustellen. Die folgenden Fragen und Antworten ordnen das Investment ein und beantworten die wichtigsten Punkte.

Was ist die Transamerica Pyramide?

Die Transamerica Pyramide befindet sich in San Francisco. Das Gebäude ist 260 Meter hoch und verfügt über 48 Stockwerke. Bis 2018 war es das höchste Bauwerk der Stadt. Errichtet wurde die Immobilie zwischen 1969 und 1972. Aufgrund ihrer markanten pyramidenförmigen Architektur zählt sie bis heute zu den bekanntesten Wahrzeichen San Franciscos.

Seit 1999 befand sich das Gebäude im Eigentum des niederländischen Versicherungskonzerns Aegon, der damals die Transamerica Corporation übernahm. Im Jahr 2020 wurde die Immobilie an die Deutsche Finance Group verkauft.

Im Zuge der Neupositionierung des Gebäudes übernahm ab 2022 das international renommierte Architekturbüro Foster + Partners die bauliche Sanierung und gestalterische Überarbeitung. Dabei wurden frühere Veränderungen in öffentlich zugänglichen Bereichen zurückgebaut, die Kolonnaden im Erdgeschoss begrünt und weitere Flächen modernisiert.

Warum wollte das Versorgungswerk in die Transamerica Pyramide investieren?

Mit der Investition verfolgte das Versorgungswerk das Ziel, von der Modernisierung und Aufwertung des Gebäudes und zugleich von einer erwarteten Erholung des Büroimmobilienmarktes nach der Pandemie zu profitieren.

Der Standort San Francisco gilt insbesondere aufgrund der dort ansässigen Technologieunternehmen als wirtschaftlich dynamischer Markt mit im internationalen Vergleich attraktiven Ertragsperspektiven. Vor diesem Hintergrund wurde das Projekt als mögliche Ergänzung der international diversifizierten Immobilienanlagen des Versorgungswerks geprüft.

Wie verlief der Investmentprozess?

Der Investmentprozess erstreckte sich über den Zeitraum von 2019 bis 2023 und folgte einem strukturierten, mehrstufigen Prüfverfahren.

Im Herbst 2019 setzte sich das Versorgungswerk erstmals mit dem Vorhaben auseinander. Zur Einschätzung der Marktentwicklung in San Francisco beauftragte der Vorstand im März 2020 einen US-amerikanischen Berater mit einer unabhängigen Analyse. Diese bewertete das Projekt grundsätzlich positiv, wies jedoch zugleich auf Risiken im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie hin.

Vor dem Hintergrund der zunehmenden Unsicherheit auf den Immobilienmärkten ließ das Versorgungswerk im September 2020 eine vertiefte Folgeanalyse erstellen. Diese kam zu dem Ergebnis, dass die gestiegenen Risiken die Chancen einer Eigenkapitalinvestition überstiegen.

Vor diesem Hintergrund entschied sich das Versorgungswerk gegen eine Eigenkapitalbeteiligung und stattdessen für eine Investition in Vorzugskapital mit einem im Vergleich geringeren Risikoprofil. Die Konditionen sahen einen festen, thesaurierenden Coupon von acht Prozent sowie eine zusätzliche Gewinnbeteiligung vor.

Das erste Investment betrug 50 Millionen US-Dollar und war durch nachrangiges Eigenkapital anderer Investoren – insbesondere der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) – in Höhe von rund 300 Millionen US-Dollar abgesichert.

Auf Basis einer weiteren Vorzugskapitalstruktur investierte das Versorgungswerk im Jahr 2023 zusätzlich 17,2 Millionen US-Dollar. Hintergrund waren gestiegene Baukosten infolge pandemiebedingter Verwerfungen in Lieferketten sowie Anpassungen im Zuge der Neupositionierung des Gebäudes.

Das gesamte Investitionsvolumen belief sich damit auf rund 57,9 Millionen Euro und lag im Verhältnis zum Gesamtportfolio der Kapitalanlagen des Versorgungswerks bei unter einem Prozent.

Wie ging es weiter?

San Francisco gehörte zu den Städten in den USA, die besonders stark von den Auswirkungen der Pandemie betroffen waren. Strenge Lockdowns sowie die in der lokalen Technologiebranche verbreitete Verlagerung hin zu Remote-Arbeit führten dazu, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen deutlich schwächer entwickelte als ursprünglich erwartet.

Gleichzeitig belasteten steigende Zinsen und erhöhte Baukosten den Büromarkt zusätzlich. In der Folge entwickelte sich der Projekt-Cashflow negativ.

Vor diesem Hintergrund lehnte das Versorgungswerk weitere Mittelzusagen ab. Diese wären im Zusammenhang mit einer Großanmietung erforderlich gewesen, die zusätzliche Ausbaukosten ausgelöst hätte.

Der Hauptinvestor BVK deckte den zusätzlichen Kapitalbedarf des Projekts über eine neue Vorzugskapitaltranche, die im Rang vor dem Investment des Versorgungswerks stand. Dieser Finanzierungsschritt verschaffte dem Projekt zusätzliche Zeit für die weitere Entwicklung.

Anfang 2026 entschied sich die BVK schließlich für den Verkauf der Transamerica Pyramide. Der erzielte Kaufpreis reichte jedoch nicht aus, um das Vorzugskapital des Versorgungswerks zu bedienen.

Hat sich das Investment rentiert?

Das Investment hat die Erwartungen nicht erfüllt. Das Versorgungswerk wird für das Investment im Geschäftsjahr 2025 eine Wertberichtigung verbuchen.

Das Versorgungswerk nimmt diesen Vorgang sehr ernst und arbeitet ihn sorgfältig auf. Ziel dieser Aufarbeitung ist es, die Erfahrungen aus dem Investment systematisch auszuwerten und daraus – soweit erforderlich – Schlussfolgerungen für zukünftige Investitionsentscheidungen zu ziehen.

Die bestehenden Prüf-, Entscheidungs- und Risikomanagementprozesse werden in diesem Zusammenhang analysiert und, sofern notwendig, weiterentwickelt. Maßstab bleibt dabei, die Kapitalanlagen des Versorgungswerks langfristig stabil, verantwortungsvoll und im Interesse der Mitglieder zu steuern.

Was sind die Folgen für die Mitglieder des Versorgungswerks?

Für die Mitglieder des Versorgungswerks ergeben sich aus diesem Investment keine Auswirkungen auf ihre Anwartschaften oder laufenden Rentenleistungen. Entscheidend für die Leistungsfähigkeit des Versorgungswerks ist die Entwicklung des gesamten Kapitalanlageportfolios.

Das Versorgungswerk investiert breit diversifiziert über verschiedene Anlageklassen, Regionen und Einzelinvestments hinweg. Dadurch wird sichergestellt, dass Risiken einzelner Investments das Gesamtergebnis nur begrenzt beeinflussen können. Verluste in einzelnen Projekten können auf diese Weise durch positive Entwicklungen in anderen Teilen des Portfolios ausgeglichen werden.

Die Wertberichtigung im Zusammenhang mit der Transamerica Pyramide hat keine Auswirkungen auf die für 2027 geplanten über den Rechnungszins hinausgehenden Leistungssteigerungen für Renten und Anwartschaften. Auch Rücklagen oder Reserven müssen nicht in Anspruch genommen werden.

Spitzenverband spricht sich gegen eine Erwerbstätigenversicherung aus. Henke: "Realistisch betrachten statt romantisch!"

Die Forderung nach der Einbeziehung neuer Gruppen in die gesetzliche Rentenversicherung ist nicht neu – doch bislang war sie vor allem eine Wunschvorstellung der politischen Ränder. Inzwischen aber hat die Forderung nach einer Erwerbstätigenversicherung Kreise gezogen. So beschloss der schwarz-rote Koalitionsausschuss Ende November: Die noch zu besetzende Rentenkommission solle sich mit der "Einbeziehung weiterer Gruppen in die gesetzliche Rentenversicherung" beschäftigen.

Der Vorsitzende der ABV, Rudolf Henke, hierzu: "Wenn eine Erwerbstätigenversicherung ernsthaft die Diskussion in der Rentenkommission als Reformoption überstünde, käme dies einer Abkehr von 130 Jahre geltenden Grundprinzipien der gesetzlichen Rentenversicherung gleich." Die Folgen für die Rentenfinanzen und die Verteilungswirkungen wären indes gänzlich andere als gemeinhin damit verbunden.

Als Spitzenorganisation begleitet die ABV die rentenpolitische Debatte. Mit der Einbeziehung von Beamten oder von Angehörigen der Freien Berufe in die gesetzliche Rentenversicherung würden ihre finanziellen Defizite nur vergrößert. Denn Freiberuflern würden im Schnitt höhere Renten zustehen, die noch dazu länger ausbezahlt werden müssten. Die Eintrittsgewinne würden sich mittelfristig in einen Nachteil umkehren – und zwar für die heutigen Rentenversicherten. Im Übrigen beteiligen sich die Angehörigen der Freien Berufe über das Steuersystem an den Bundeszuschüssen zur gesetzlichen Rentenversicherung, erhalten für ihre Altersvorsorge aber keinerlei Steuergelder aus der Staatskasse. Beides ist systemgerecht, da der Gesetzgeber der Rentenversicherung umfängliche gesamtgesellschaftliche Lasten übertragen hat. Bei einem Einbezug in die gesetzliche Rentenversicherung müsste ein entsprechender Anteil der Bundeszuschüsse auch für diese neue Gruppe eingeplant werden.

"Es ist daher mehr als ratsam, sich mit der Erwerbstätigenversicherung nicht romantisch, sondern realistisch auseinanderzusetzen und genau zu überlegen, welche Schritte in Anbetracht der finanziellen Herausforderungen des Rentensystems tatsächlich sinnvoll sind", ordnet Henke ein. Denn eine Einheitsrente käme nicht nur einem grundlegenden Umbau der ersten Säule des deutschen Alterssicherungssicherungssystems gleich, der darüber hinaus Jahrzehnte lang andauern würde. "Dies würde fatalerweise auch dazu führen, dass die finanziellen Probleme, die die gesetzliche Rentenversicherung aufgrund des demografischen Wandels schon heute hat, noch wachsen würden", warnt Henke vor einer Erwerbstätigenversicherung.

Die Arbeitsgemeinschaft berufsständischer Versorgungseinrichtungen e.V. (ABV) ist die Dachorganisation aller 91 auf Landesrecht beruhenden öffentlich-rechtlichen Pflichtversorgungseinrichtungen der Angehörigen der verkammerten Freien Berufe. Sie vertritt und fördert die gemeinsamen Interessen ihrer Mitglieder in Berlin und Brüssel. Generationenfest und wirtschaftlich sorgen die Versorgungswerke für sichere Renten und finanzielle Nachhaltigkeit. Die Altersvorsorgeeinrichtungen sind selbstverwaltet.

Im Jahr 2026 gelten folgende Rechengrößen:

Hieraus errechnen sich folgende monatliche Beiträge:

Hier gelangen Sie zur einer Übersicht der einzelnen Zehntelstufen im Jahr 2026.

Sollten Sie Ihre Beiträge selbst oder per Dauerauftrag an das Versorgungswerk überweisen, bitten wir Sie, die o. g. Werte ab dem 01.01.2026 entsprechend zu berücksichtigen.

Mitglieder, die selbständig tätig sind und deren Beitrag einkommensabhängig erhoben wird, sind verpflichtet, bis zum 31.03.2025 einen Einkommensnachweis einzureichen. Für die Festsetzung im Jahr 2025 muss ein Nachweis des vorletzten Kalenderjahrs (2023) über das Einkommen aus selbständiger anwaltlicher Tätigkeit vorgelegt werden. Er kann in folgenden Formen erfolgen

• Einkommensteuerbescheid,
• Bescheinigung eines Angehörigen der steuerberatenden Berufe oder
• sonstiger geeigneter Nachweis (z. B. Steuererklärung oder Gewinn- und Verlustrechnung).

Die relevanten Rechengrößen im Jahr 2025 betragen:

• Beitragssatz zur gesetzlichen Rentenversicherung: 18,6 %
• Beitragsbemessungsgrenze: 8.050,00 €
• Ab dem 01.01.2025 besteht eine einheitliche Beitragsbemessungsgrenze für die ehemaligen Rechtskreise West und Ost.

Hieraus errechnen sich folgende monatliche Beiträge:

• Regelpflichtbeitrag nach § 27 Abs. 2 der Satzung (5/10 für Mitgliedschaftsbeginn bis zum 31.12.2023): 748,65 €
• Regelpflichtbeitrag nach § 27 Abs. 2a der Satzung (10/10 für Mitgliedschaftsbeginn ab dem 01.01.2024): 1.497,30 €
• Höchstbeitrag (§ 27 Abs. 6 der Satzung): 1.497,30 €
• Mindestbeitrag (§ 27 Abs. 8 der Satzung): 74,87 €.

Wenn Sie die Beiträge selbst entrichten, bitten wir Sie, einen eventuell bestehenden Dauerauftrag rechtzeitig auf die gültigen Rechengrößen umzustellen. Wenn Sie uns ein Lastschriftmandat erteilt haben oder noch erteilen sollten, werden wir die Anpassung selbst vornehmen und den jeweils gültigen Beitrag abbuchen.

Die Vertreterversammlung hat am 10.07.2024 auf Vorschlag des Vorstands und unter Berücksichtigung des versicherungsmathematischen Gutachtens mit Wirkung zum 01.01.2025 beschlossen:

• Der Rentensteigerungsbetrag für geleistete Beiträge bis zum 31.12.2017 wird um 0,50 % auf 48,87 € erhöht.
• Der Rentensteigerungsbetrag für geleistete Beiträge ab dem 01.01.2018 wird um 1,75 % auf 37,80 € erhöht.
• Laufende Renten aus Beiträgen geleistet bis zum 31.12.2017 werden um 0,50 % erhöht.
• Laufende Renten aus Beiträgen geleistet ab dem 01.01.2018 werden um 1,75 % erhöht.

Der Beschluss wurde im Justiz-Ministerial-Blatt für Hessen Nr. 09/2024 veröffentlicht.